29. Januar 2014

Schlüssiges Konzept?

Stadtrat beschließt geringfügige Erhöhung der Kosten der Unterkunft

In der Sitzung des Stadtrates vom 29.01.2014 wurde ein „schlüssiges Konzept der Angemessenheit“ für die Kosten der Unterkunft beschlossen. Der Änderungsantrag der Fraktion DIE LINKE, für Alleinstehenden und Bedarfsgemeinschaften mit 2 Bedarfsgemeinschaften die Wohngeld anzuwenden, wurde abgelehnt.

Dazu folgender Beitrag von Beate Jonscher.

Ursachen

Mit der vorliegenden Beschlussvorlage will die Stadt den jahrelangen Rechtsstreit mit dem Sozialgericht Altenburg beenden.

Die Richter hatten die KdU - Richtlinie für rechtswidrig erklärt und die Stadt Jena dazu verurteilt, die Wohngeldtabelle zuzüglich eines 10%igen Sicherheitszuschlags anzuwenden – bei einer Person sind das 79,50 € bzw. 28% über der derzeit als angemessenen Bruttokaltmiete von 283,50 €

Die Richter begründeten ihr Urteil damit, dass die Richtlinie nicht auf einem schlüssigen Konzept beruht. Es sei völlig unklar, ob der genannte Quadratmeterpreis von 5,10 € / m² zuzüglich 1,20 €/m² kalter Nebenkosten die örtlichen Gegebenheiten zutreffend abbilden.

Das Gericht bemängelt insbesondere, dass die Stadt nicht nachweisen konnte, ob es den Leistungsberechtigten möglich ist, für die als angemessen geltenden Kosten tatsächlich Wohnungen anzumieten, auch nicht, ob die Wohnungen in ausreichender Zahl vorhanden und konkret über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind.

Diese Kritik soll nun mit dem vorliegenden Konzept ausgeräumt werden.

Zu den Ergebnissen: die als gemessen geltende Bruttokaltmiete wird im Gegensatz zur bestehenden Regelung einzeln festgelegt: bei einer Person soll die Angemessenheitsgrenze 295,00 € betragen – 11,50 € mehr, bei zwei Personen 388,00 € - 10,00 € mehr als bisher.

Die Richtwerte ergeben sich daraus, dass angemessene Kaltmiete von 5,10 € /m² auf 5,47 € (bei 2 Personen auf 5,30 €) erhöht wird, gleichzeitig aber die Werte für die Betriebskosten von 1,20 / m² auf einen 1,08 € gesenkt wurden.

Das bedeutet zunächst einmal, dass sich die Zahl derjenigen Menschen, die in einem so genannten unangemessenen Wohnraum leben, nicht wesentlich verringern wird.

Nach der mir vorliegenden vom FB Finanzen erstellten Statistik (Stand: September 2013) sind 1277 Bedarfsgemeinschaften betroffen, das sind 25% aller Bedarfsgemeinschaften.

Besonders trifft es Alleinstehende, die auch mindestens 60% der Bedarfsgemeinschaften ausmachen. Hier liegt die 28% (820) über den Richtwerten, bei den Bedarfsgemeinschaften mit 2 Personen sind 33% (349).

Die Betroffenen müssen sich um anderen Wohnraum bemühen und diesen Bemühungen permanent nachweisen oder aber den Teil der Miete, den über den Richtwerten liegt, selbst tragen. Das betrifft, wie sich aus einer Anfrage vom Februar 2013 mindestens die Hälfte aller alleinstehenden Leistungsberechtigten.

Es geht auch nicht um eine Lösung für die Betroffenen, sondern um die Gerichtsfestigkeit der Kosten der Unterkunft.


Zur Methode des Methodenberichts

Stellt der vorgelegte Methodenbericht ein schlüssiges Konzept dar?

Die geplante Erhöhung nach mehr als fünf Jahren liegt unter 5%. Wie kommt es dazu?

Bei der Berechnung der abstrakten Angemessenheit wurden die Daten des qualifizierten Mietspiegels benutzt, diese aber um Angaben ergänzt, für den Mietspiegel nicht verwendet werden dürfen – die Bestandsmieten. Außerdem wurde nicht der Mittelwert, sondern der Median aller Mietdaten verwendet.

Bei Wohnungen bis 45m² ergibt sich dadurch eine Kaltmiete von 5,47 €. Ohne Bestandsmieten läge der Wert bei 5,63 €. Aufgrund dessen wird schon eine Vorgabe des Bundessozialgerichtes missachtet: die angemessen Miete soll einen „einfachen Wohnstandard“ wiedergeben, aber keine Wohnlagen- und Baualtersklassendifferenzierung, um eine Verdrängung in soziale Randgebiete zu vermeiden. Laut Mietspiegel der Stadt Jena sind aber zu diesem Preis Wohnungen, die vor 1949 erbaut wurden, nicht anzumieten.

Die bisher geltende Grenze von 1,20 € /m² soll mit der Begründung gekürzt worden, es hätte in der Erhebung keine höhere Betriebskostenvorauszahlungen als 1,08 € / m² gegeben. Allerdings wurden weniger als 10% aller Wohnungen erfasst.

Fazit: würde man nur die Daten des qualifizierten Mietspiegels verwenden und die Betriebskosten beibehalten, käme man auf Bruttokaltmieten von 307 € (+ 23,50 €) bzw. 406 € (+28 €).


Konkrete Angemessenheit – können Wohnungen zu diesem Preis angemietet werden?

Die errechnete abstrakte Angemessenheit muss nun anhand des aktuellen Wohnungsangebots überprüft werden. Können Wohnungen zu den genannten Preisen tatsächlich angemietet werden?

Dazu werden im Methodenbericht die Neuvermietungen, die aus den Daten des qualifizierten Mietspiegels ermittelt werden, genutzt, außerdem Angebote sowie die Angaben jenawohnen, des größten Wohnungsanbieters der Stadt.

Angemessen sind

Mietspiegel

Internet

jenawohnen

Wohnungen bis 45 m²

71%

24%

94%

Wohnungen bis 60 m²

51%

7%

63%


Die Argumentation der Stadt beruht im Wesentlichen darauf, dass jenawohnen im Jahre 2012 immerhin 500 Wohnungen bis 45m²  neu vermietet hat und davon 469 (93,8%) vom Preis her angemessenen waren.

Fakt ist jedoch zum einen, dass es sich um 1-Raum-Wohnungen handelt, die zwischen 32m² - 38m² groß sind. Bei den 2-Wohnungen, die tatsächlich zwischen 55m² und 60m² groß sind, waren von den 476 nur 301 (63,2%) angemessen.

Hinzu kommt, dass es bei den Neuvermietungen überwiegend um Wohnungen handelt, die vorher nicht leer standen.

Laut Geschäftsbericht von jenawohnen betrug im Jahr 2012 die Leerstandsquote 1,2% aller Wohnungen bzw. 0,8% (vermietbarer Bestand = 112 Wohnungen). Die Fluktationsquote lag allerdings bei 11,1% (= 1554 Wohnungen) und die Zahl der Neuvermietungen bei 1545.

Wenn also zwei Menschen zusammenziehen und zwei andere Menschen sich trennen, ergibt das 3 Neuvermietungen, aber keine freie Wohnung.

Der Antrag der Fraktion, bei Alleinstehenden und Bedarfsgemeinschaften mit 2 Personen die Wohngeldtabelle anzuwenden, würde vielen Betroffenen helfen und hätte vor dem Sozialgericht Altenburg Bestand.